出租济南和北京的住房，分别要交多少税？
文章分类：会计业务精选大白菜 发表于：2017/12/6 10:22:00
马某在济南和北京各有一套住房，均对外出租。济南住房每次预收一年房租12000元，北京住房每次预收一年房租60000元，均为市场价格。计算下马某要缴纳的税金。
个人出租住房涉及8种税费，大白菜会计学堂今天一一说来。
一、增值税
政策依据1：根据财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定：“个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额”。文件中说的个人包括个体工商户和其他个人。
政策依据2：根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）文件的规定，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。但是要注意的是，此项优惠只适用于自然人，不适用于个体工商户。
因此，个人出租出租住房：应纳增值税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%。
马某济南、北京的住房预收房租分摊至每月后均低于3万元，免征增值税。
二、城建税、教育附加与地方教育费附加
政策依据：个人出租住房上述税费计算公式为：
应纳城建税额=同期增值税实缴税额×7%（5%、1%）根据所在地判断
应纳教育费附加=同期增值税实缴税额×3%
应纳地方教育费附加=同期增值税实缴税额×2%
因此，马某济南、北京出租住房因为未实缴增值税，上述税费也免于缴纳。
三、房产税
政策依据1：《财政部、国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号），个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
政策依据2：根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（三）项规定：“对个人出租住房，不区分用途，......按4％的税率征收房产税。”
因此，个人出租住房房产税从租计算的公式为：应纳税额=租金收入×4%
马某出租济南住房应交房产税=12000/(1+5%)*4%=457.14元
马某出租北京住房应交房产税=60000/(1+5%)*4%=2285.71元
四、城镇土地使用税
政策依据：根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（三）项规定：“对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。”
因此，马某出租济南和北京住房，均不缴纳土地使用税。
五、印花税
政策依据：根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（二）项规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
因此，马某出租济南和北京住房，均不缴纳印花税。
六、个人所得税
政策依据1：个人出租住房按照“财产租赁所得”项目计征个人所得税，财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次，具体计算公式及适用税率如下:
每次（月）收入不超过4000元的
应纳税所得额=每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）-800元
每次（月）收入在4000元以上的
应纳税所得额=［每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）］×（1-20%）
扣除项目包括：税费+向出租方支付的租金（如果是转租的话）+修缮费+法定扣除标准（800元或20%)
政策依据2：对个人按市场价格出租住房取得的所得，减按10%的税率征收个人所得税。因此，
（1） 每月租金不超过4000元的：应纳个税额=应纳税所得额×适用税率=［每月租金-允许扣除的项目-修缮费用（800元为限）-800］×10%
（2） 每月租金在4000元以上的：应纳个税额=应纳税所得额×适用税率=［每月租金-允许扣除的项目-修缮费用（800元为限）］×（1-20%）×10%
马某济南住房年收租金12000，折合每月租金12000/(1+5%)/12=952.38元，每月租金未超过4000元，无修缮费用，但有可扣除房产税457.14元（全年）
全年应纳个税=（952.38-457.14/12-800）*10%*12个月=137.14元
【大白菜会计学堂注：如全年租金收入低于10112元可以免个税！至于为什么，学会计的同学可以算一算！】
马某北京住房年收租金60000，折合每月租金60000/(1+5%)/12=4761.90元，超过每月租金4000元标准，如无修缮费用，但有可扣除房产税2285.71元（全年），
全年应纳个税=【60000/(1+5%)/12-2285.71/12】*（1-20%）*10%*12个月=4388.57元
综上所述，虽然个人出租住房涉及8个税费，但如果年租金低于36万，真正需要考虑的就是房产税和个人所得税。计算结果如下：
马某出租济南住房一年收房租12000元，
应交税金=增值税+城建税及教育费附加、地方教育附加+房产税+土地使用税+印花税+个人所得税=0+0+457.14+0+0+137.14=594.28元，占房租收入的4.95%；
马某出租北京住房一年收房租60000元，
应交税金=增值税+城建税及教育费附加、地方教育附加+房产税+土地使用税+印花税+个人所得税=0+0+2285.71+0+0+4388.57=6674.28元，占房租收入的11.12%；
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